Рынок коммерческой недвижимости России в 2026 году: ставки, риски и новые правила.
В прямом эфире проекта «Финансовый вопрос» на канале Finversia эксперты рынка собрались, чтобы обсудить, может ли коммерческая недвижимость стать «последней надеждой» для инвесторов, разочаровавшихся в волатильности акций и облигаций. Дискуссия прошла на фоне негативных событий: атаки беспилотников на склады маркетплейсов, пересмотра страховых тарифов и падения объема инвестиционных сделок.
В беседе приняли участие Дарья Андрианова, заместитель директора Национальной ассоциации специалистов финансового планирования (НАСФП); Сергей Макаров, финансовый советник; Андрей Паранич, директор НАСФП, и Евгений Воронин, автор канала «Все о ЗПИФ», основатель сервиса Vsezpif.ru.
Текущее состояние рынка: остывание после перегрева
Рынок коммерческой недвижимости в России входит в фазу охлаждения. Эксперты отметили, что склады, которые последние годы показывали бурный рост цен, сейчас столкнулись с избытком предложения и снижением спроса. Согласно данным IBC Real Estate, объем инвестиционных сделок по итогам года может упасть на 30%.
«Рынок цикличен, – отметил Сергей Макаров. – Дефицит приводит к строительному буму, затем наступает насыщение. Сейчас мы находимся именно на этом этапе».
Торговые центры трансформируются в развлекательные форматы, бизнес-центры переживают пиковый спрос, но и здесь ожидается коррекция. В регионах ситуация сложнее из-за низкого трафика, тогда как крупные города чувствуют себя увереннее.
Доходность: 10-12% годовых и новые риски
Средняя доходность по стране оценивается в 10-12% годовых. Однако региональные объекты могут приносить до 15-17% благодаря недооценённости. Окупаемость качественного объекта в Москве составляет около 12 лет.
Но ключевой риск 2026 года – атаки беспилотников. В июле удары по складам Wildberries в Электростали и Котовске вывели из строя до 10% логистических мощностей компании, ущерб оценивается в десятки миллиардов рублей. Страховые компании массово исключают военные риски из покрытия, а там, где покрытие доступно, тарифы выросли в разы – до 3,3 раза по некоторым оценкам. Wildberries расширил страховое покрытие для заказов, но стоимость страховки выросла до 40%, а сами склады остаются под угрозой.
«Управляющие компании уже вносят корректировки в договоры, включая пункты о беспилотниках и терактах», – отметил Евгений Воронин, говоря о риске признания атак нестраховым случаем.
Инвестиционные стратегии: прямое владение vs ЗПИФ
Эксперты выделили два основных пути входа в коммерческую недвижимость:
- Прямая покупка объекта. Требует значительного капитала (в Москве – от 30 млн. рублей за качественный объект с арендатором). Даёт полный контроль, но низкую ликвидность.
- Инвестиции через закрытые паевые фонды (ЗПИФ). Позволяют войти с суммой от 1000 рублей, обеспечивают диверсификацию и биржевую ликвидность. Однако паи могут торговаться с дисконтом к расчетной стоимости.
По результатам опроса в эфире, из вариантов инвестиций в недвижимость 38% зрителей предпочли прямую покупку, 11% – ЗПИФы, а 44% не определились с форматом.
«Диверсификация между разными управляющими компаниями и классами активов критически важна, – подчеркнул Воронин. – Нельзя вкладывать всё в один фонд или один тип недвижимости».
Налоги, расходы, прогнозы
Сергей Макаров обратил внимание на налоговые нюансы: при сдаче в аренду инвестор часто обязан регистрироваться как ИП, а при продаже объектов чаще всего уплачивается НДС. Льготы по налогу на прибыль возможны после 5 лет владения. Эксперты рекомендовали обязательно консультироваться с налоговыми специалистами.
Долгосрочные перспективы рынка зависят от ключевой ставки. Её снижение может оживить кредитование и повысить заполняемость площадей, но пока ставки остаются высокими, ограничивая активность.
«Качественные офисы и торговые площади всегда будут цениться, – резюмировал Сергей Макаров. – Инвестиции в недвижимость – это не про сверхдоходы, а про сохранение капитала и стабильный, хоть и не гарантированный, денежный поток».
Публикация по материалам Finversia