Что происходит с экономикой страны, когда «дом» перестает быть крепостью и становится активом? В этом вопросе на примере США, Европы и России разбирался директор Ассоциации «Национнальная лига финансовых советников» Андрей Паранич.
Я думал, что стремление инвестировать все накопления в недвижимость — это исключительно русская черта. Однако, судя по анализу рынка недвижимости, приведенной в статье в «the Economist», схожая ситуация наблюдается и во многих странах с развитой экономикой.
Журнал «the Economist» поднимает вопрос об экономических проблемах, вызванных перекосами на рынке жилой недвижимости. Финансовый кризис десятилетней давности, спровоцированный проблемами на этом рынке, привел к колоссальным потерям в самых разных секторах экономики. Однако, рынок недвижимости создает и другие, может не столь заметные проблемы, накапливающиеся десятилетиями: нехватка места для гармоничного развития городов, стареющие домовладельцы, живущие в полупустых домах, поколение молодых людей, которые не могут позволить себе снять или купить жилье и обвиняющие в этом экономическую систему.
Как показало исследование «the Economist», возникающие проблемы являются следствием ошибочной политики стимулирования покупки недвижимости, стартовавшей сразу после окончания Второй мировой войны.
Во многих странах регулирование защищает элиту домовладельцев и мешает застройщикам строить небоскребы и многоквартирные дома, в которых нуждается современная экономика. В результате высокая арендная плата и цены на недвижимость не позволяют различным специалистам переезжать туда, где в них имеется реальная потребность, и это тормозит экономический рост.
По оценке экспертов, если лишь 3 крупных американских города — Нью Йорк, Сан Франциско и Сан Хосе — упростят требования к планировке города, ВВП Америки может вырасти на весьма внушительные 4%.
Падающие процентные ставки еще больше усугубляют нехватку предложения и подталкивают вверх цены. В 1990х поколению бэби-бумеров в среднем возрасте 35 лет принадлежала треть американской недвижимости (в стоймостном выражении). В 2019 году такому же по численности поколению миллениалов в возрасте 31 год принадлежит лишь 4%. При этом, когда цена на недвижимость снижается, домовладельцы оказываются запертыми в дешевеющем неликвидном активе, составляющем значительную часть их состояния.
Можно подумать, что зависть к домовладельцам является частью человеческой натуры. На самом деле, патологические изменения на рынке недвижимости начались в 1950х годах, когда в политике явно проявился тренд на стимулирование домовладения. С тех пор правительства используют различные субсидии, налоговые льготы и госзаказ для того, чтобы сместить баланс от аренды к покупке жилья.
Политики правого толка видят в увеличении количества домовладельцев рост числа ответственных граждан. Левое крыло считает стимулирование покупки жилья способом обеспечения роста благосостояния «широких слоев населения».
Однако, нет никаких данных, свидетельствующих от том, что домовладельцы являются более ответственными гражданами. А что касается благосостояния, то в большинстве случаев покупка акций на рынке ценных бумаг выгоднее покупки дома даже без учета стоимости его содержания.
Но существуют ли другие варианты решения жилищных проблем, кроме стимулирования домовладения?
В Германии нет увлечения скупкой недвижимости и регулирование направлено скорее на защиту прав арендатора и поощряет долгосрочные договоры аренды. Достаточное предложение и скудные налоговые льготы и субсидии на покупку жилья делают покупку жилья не столь привлекательной идеей. В итоге средние цены на недвижимость в Германии не сильно изменились с 1980 года.
В России в собственности у населения находится порядка 80% жилого фонда. Это один из самых высоких показателей в мире. И покупка жилья традиционно считается самым лучшим вариантом вложения денег. Несмотря на то, что последние 5 лет инвестиции в жилую недвижимость откровенно проигрывают по доходности даже банковским вкладам, почти половина опрошенных россиян (44%) отдает предпочтение инвестициям в квадратные метры. Второй по популярности способ вложения денег, согласно данным НАФИ, — это покупка золота и драгоценностей. Этот вариант выбирают 25% опрошенных. Хранению денег в валюте остаются верны из года в год 24% россиян. И только 6% готовы рассмотреть вариант вложения своих сбережений в акции.
Экономическая ситуация в стране существенно изменилась за прошедшее десятилетие. Но инвестиционные предпочтения россиян остались прежними. Причиной может быть сохраняющийся высокий уровень недоверия к российским финансовым институтам и инструментам, а также о невысоком уровне финансовой грамотности потенциальных инвесторов. И все это не лучшим образом сказывается на динамике экономического развития России.