14 апреля 2026 года в эфире Finversia прошла конференция «REALьные инвESTиции. Надежный фундамент инвестиционного портфеля», посвященная роли недвижимости в формировании устойчивого инвестиционного портфеля. Мероприятие объединило ведущих финансовых советников, аналитиков, топ-менеджеров девелоперских компаний и независимых консультантов. Главный вопрос, который находился в фокусе обсуждения: как превратить квадратные метры в стабильный денежный поток и эффективный инструмент для защиты капитала.

Основные тренды на рынке недвижимости

Открывая конференцию, спикеры обозначили ключевые макроэкономические тренды, которые будут определять стоимость объектов в 2026–2027 годах.

Игорь Файнман, IR-директор ПАО «АПРИ», сделал акцент на роли девелопера в развитии городских пространств и представил несколько трендов развития городов, которые необходимо учитывать инвесторам в недвижимость.

Ян Арт, главный редактор Finversia, представил обзор мировых трендов на рынке недвижимости с учетом макроэкономических и политических факторов.

Независимый консультант Владимир Жоков представил свой взгляд на рынок жилья в Москве и в Московской области. В январе–феврале 2026 года количество сделок с ипотекой сократилось в Москве на 22,4%, в Новой Москве — на 24,9%. Исключение — Московская область, где зафиксирован рост на 3,8%. Рынок держится на дефиците: ограниченны вывод новых проектов позволяет поддерживать цены. В Новой Москве предложение на «полке» сократилось в два раза, что создает предпосылки для ценового скачка в 2026 году. Он также отметил, что рынок индивидуального жилищного строительства после ажиотажа 2024 года существенно охладился: выдача ипотек снизилась в пять раз.

Инвестиционные возможности на рынке недвижимости

В следующем блоке эксперты разобрали все сегменты рынка — от жилой и коммерческой недвижимости до самых недооценённых ниш.

Финансовый советник Яна Попова поделилась стратегиями работы с сетевыми арендаторами. Она подробно остановилась на требованиях крупных сетей, а также привела свежие данные по стрит-ритейлу в центре Москвы, отметив, что арендные ставки там достигают 360 тысяч рублей за квадратный метр в год.

Никита Корниенко, основатель платформы SimpleEstate, объяснил, почему частный инвестор не может купить наиболее выгодные объекты напрямую. Проблема в том, что качественные объекты стоят от 100 миллионов рублей и приносят доходность 8–10 процентов, тогда как мелкие лоты до 100 миллионов дают лишь 4–6 процентов. Решение, по словам Корниенко, существует: платформа SimpleEstate позволяет инвестировать от 100 тысяч рублей, а фактическая среднегодовая доходность портфеля на конец 2025 года составила 18%.

Финансовый советник Сергей Макаров показал, что кладовые индивидуального хранения могут стать настоящей «тихой гаванью» для инвестора. Разрыв с развитыми рынками колоссальный: в России на человека приходится всего 0,03 квадратного метра хранения против 0,6–0,7 в развитых странах. Вместе с тем «кладовки» позволяют повышать доход инвестора, увеличивая стоимость аренды. В кейсе, которым поделился Сергей Макаров, за два года ставка аренды кладовых выросла почти на 60% при заполняемости более 90%.

Финансовый советник Александра Евсеева объяснила, почему жилая недвижимость перестала быть «тихой гаванью», но не потеряла своей роли в портфеле. Она привела примеры успешного роста за 2022–2025 годы: жилой комплекс «Макинино парк» от застройщика ПИК показал рост цен на 25–40%, а проекты Level Group в Москве — на 20–35%. Главный вывод Александры Евсеевой: массового роста «всё подряд» больше не будет, и теперь успех зависит от избирательности, правильной стадии входа и качества управления.

Финансовый советник Иван Докшин представил тренды инвестирования в землю Московской области. По его прогнозам, рынок электронной коммерции в России вырастет в 2,6 раза к 2030 году, достигнув примерно 32 триллионов рублей, что создаёт огромный спрос на складскую недвижимость.

Недвижимость на рынке ценных бумаг

Следующий блок был посвящён «бумажной» недвижимости и альтернативным инструментам.

Игорь Файнман, IR-директор ПАО «АПРИ», предложил слушателям семь простых критериев выбора активов на бирже, которые помогут частному инвестору не ошибиться при покупке акций застройщиков и облигаций.

Иван Тягунов, генеральный директор платформы ВБетон, рассказал о механизмах краудлендинга в строительстве. Текущий рынок коллективных инвестиций в недвижимость в России он оценил в 5 миллиардов рублей, а прогноз роста к 2032 году — до 120–240 миллиардов рублей.

Екатерина Мазеина, финансовый советник, провела детальный разбор реальной доходности и скрытых рисков паевых инвестиционных фондов в 2026 году. Она предупредила: инвесторы чаще всего путают типы фондов, и это главная ошибка. Девелоперские ПИФы (жилая недвижимость) дают доход от роста цены и зависят от рынка новостроек. Рентные ЗПИФы (коммерческая недвижимость) дают доход от аренды и зависят от арендатора. Гибридные фонды позволяют получать прибыль и от роста актива, и от ареды.

Практика инвестирования

Финальная практическая сессия была посвящена прикладным аспектам управления портфелем недвижимости.

Финансовый советник Сергей Смолин представил масштабное исследование на данных 2003–2025 годов. Недвижимость почти не коррелирует с акциями и облигациями, что что позволяет ожидать роста доходности при добавлении ее в портфель. Добавление недвижимости без арендного дохода фактически не имеет смысла. Лучшие результаты по соотношению риск/доходность показывают консервативные и умеренные портфели с долей недвижимости 25–50%.

Алексей Родин, основатель Rodin.capital, осветил вопросы структурирования активов для защиты от рисков. Его ключевой тезис: «Пожар проще предотвратить, нежели тушить». Он представил различные инструменты защиты — личные фонды, кооперативы, закрытые паевые инвестиционные фонды, трасты и страховые структуры PPLI, которые позволяют убрать недвижимость из-под субсидиарной ответственности и обеспечить адресную передачу капитала.

Юлия Хайдер, инвестиционный советник, детально разобрала налоговые льготы на конкретных практических кейсах. В одном из примеров продажа подаренной супругом квартиры за 8 млн рублей благодаря подтверждению расходов на покупку позволила снизить налог с 1,15 млн до 260 тысяч рублей.

Итоги конференции

Подводя итоги конференции, Андрей Паранич, директор Национальной ассоциации специалистов финансового планирования (НАСФП), и Ян Арт (Finversia) резюмировали главные тезисы дня. Они сошлись во мнении, что недвижимость остаётся надёжной защитой от инфляции в долгосрочной перспективе, но требует пересмотра подходов: пассивная стратегия рантье уступает место более гибким моделям управления активами.

Модераторы подчеркнули, что современный инвестор имеет доступ к широкому спектру инструментов — от прямых покупок до краудлендинга, паевых фондов и ЦФА.

Конференция организована Национальной ассоциацией специалистов финансового планирования и Finversia.

Организаторы благодарят за помощь в организации конференции генерального партнёра конференции ПАО «АПРИ», партнёров конференции SimpleEstate и «ВБетон».